A cláusula de tolerância de 180 dias é legal?

Sim, a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário) e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhecem a validade da cláusula de tolerância de até 180 dias corridos. No entanto, ela só é válida se estiver expressamente prevista, de forma clara e destacada, no contrato de compra e venda do imóvel.

O que fazer se a obra atrasar mais de 180 dias além do prazo de tolerância?

Se o atraso ultrapassar os 180 dias de tolerância, você pode optar por rescindir o contrato e ter a devolução integral das quantias pagas corrigidas, ou manter o contrato e exigir indenizações, como multa contratual por atraso (1% ou 2% do valor pago por mês), lucros cessantes (aluguéis perdidos) e, em casos específicos, danos morais.

A construtora pode continuar cobrando 'juros de obra' se a entrega atrasar além da tolerância?

Não. O STJ entende que, após o término do prazo de tolerância de 180 dias, os 'juros de obra' e outros custos relacionados à construção não podem mais ser cobrados do comprador. A partir desse ponto, a construtora é que deve arcar com esses valores, pois se torna inadimplente.

Prazo de Tolerância 180 Dias Obra: Seus Direitos e Quando é Abusivo

Q: O que é o prazo de tolerância de 180 dias em obra?

O Prazo de Tolerância de 180 dias é um período adicional que as construtoras podem utilizar para a entrega de um empreendimento, além da data inicialmente estipulada no contrato. Ele serve para acomodar imprevistos na construção, como condições climáticas ou falta de materiais, sem que a construtora seja considerada inadimplente.

Q: Quando o prazo de tolerância de 180 dias se torna abusivo?

Essa cláusula se torna abusiva se o contrato estipular um prazo de tolerância superior a 180 dias, se ela não estiver clara e destacada no contrato, ou se a construtora não entregar o imóvel mesmo após o término dos 180 dias de tolerância, especialmente se o atraso for causado por falhas internas da empresa.

Introdução

Imagine a ansiedade de comprar um imóvel na planta, sonhando com a data da entrega. De repente, a construtora informa que a obra vai atrasar. Mas calma, ela tem um "prazo de tolerância" para isso. Essa situação é comum e gera muitas dúvidas: A construtora pode atrasar a obra por 180 dias? Quando esse prazo de tolerância é abusivo? E, o mais importante, Quais são os meus direitos como comprador diante de um atraso na entrega do imóvel?

Este guia completo foi criado para desvendar o "Prazo de Tolerância de 180 dias em Obra", explicando o que ele significa, sua legalidade, os limites para sua aplicação e, principalmente, como você pode proteger seus direitos quando um atraso ocorrer, garantindo que seu investimento e seu sonho não sejam prejudicados.

O que é o Prazo de Tolerância de 180 Dias em Obra?

O Prazo de Tolerância de 180 dias é um conceito crucial no mercado imobiliário, especialmente para quem adquire um imóvel na planta. Ele se refere a um período adicional de até 180 dias corridos que as construtoras podem utilizar para a entrega de um empreendimento, além da data inicialmente estipulada no contrato.

Definição Clara

É uma extensão do prazo de entrega, prevista contratualmente, que permite à construtora uma margem para lidar com imprevistos sem ser considerada inadimplente.

Qual a Finalidade Desta Cláusula?

A cláusula de tolerância visa permitir que as construtoras acomodem imprevistos comuns e muitas vezes imprevisíveis na construção civil, como:

Condições climáticas adversas (chuvas prolongadas);
Falta de materiais ou mão de obra no mercado;
Greves ou paralisações;
Entraves burocráticos e administrativos.

A Importância da Previsão Contratual

Para ser válida, essa cláusula deve estar expressamente prevista no contrato de compra e venda, de forma clara e destacada, para que o comprador tenha ciência desde o momento da assinatura.

Legalidade da Cláusula de Tolerância: O Que Diz a Lei e o STJ?

A validade e os limites do prazo de tolerância de 180 dias são temas frequentemente debatidos, mas já possuem um amparo legal sólido no Brasil.

Base Legal: Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018)

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, alterou a Lei nº 4.591/1964 e trouxe clareza sobre o tema. Em seu Art. 43-A, ela reconhece a validade do prazo de tolerância de até 180 dias corridos, desde que esteja expressamente pactuado, de forma clara e destacada no contrato.

Entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ)

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou pela validade da cláusula de tolerância de 180 dias, entendendo que ela não constitui desvantagem exagerada para o consumidor. O STJ considera os imprevistos inerentes à construção civil, mas exige que a construtora observe o dever de informar e os princípios da legislação consumerista.

Condições para a Validade da Cláusula

Em resumo, a cláusula de tolerância é legal, mas deve cumprir requisitos essenciais:

Previsão Expressa: Estar escrita no contrato.
Clareza: Ser de fácil entendimento.
Destaque: Não estar "escondida" entre outras cláusulas, garantindo que o comprador a veja.

Quando o Prazo de Tolerância de 180 Dias se Torna Abusivo?

Embora o prazo de tolerância de 180 dias seja legal, seu uso não é ilimitado. Há situações em que ele se torna abusivo, violando os direitos do consumidor.

Excedendo o Limite Legal de 180 Dias

Se o contrato estipular um prazo de tolerância superior a 180 dias, essa cláusula pode ser considerada nula por ser abusiva, conforme o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Nesses casos, qualquer atraso pode ser visto como inadimplência da construtora.

Ausência de Previsão Contratual Clara e Destacada

Se a cláusula de tolerância não estiver expressamente prevista, de forma clara e destacada no contrato, qualquer atraso, por menor que seja, pode ser considerado inadimplência da construtora desde o primeiro dia após a data original de entrega.

Atrasos Excedentes aos 180 Dias Causados por Falha da Construtora

Após o término dos 180 dias de tolerância, a construtora não pode mais se valer dessa previsão. Atrasos que o excedem, causados por problemas administrativos, financeiros, falta de planejamento ou deficiências na gestão da própria construtora, não são considerados força maior ou caso fortuito e não justificam o descumprimento contratual.

Falta do Dever de Informação

A construtora tem o dever de informar o adquirente sobre o andamento da obra. Se ela não comunicar o atraso ou não justificar de forma plausível o porquê de o atraso se estender além dos 180 dias de tolerância, isso pode ser um indício de prática abusiva.

Atraso na Entrega da Obra: Quais Seus Direitos Após os 180 Dias?

Se o atraso na entrega do imóvel ultrapassar o prazo de tolerância de 180 dias, o comprador deixa de estar em uma zona de "tolerância" e passa a ter direitos específicos amparados pela lei.

Opção 1: Rescisão do Contrato e Devolução Integral dos Valores

Condições: O comprador pode optar pela rescisão do contrato se a construtora atrasar a obra por mais de 180 dias além do prazo de tolerância.
Direitos: Você terá direito à devolução integral de todas as quantias pagas, corrigidas monetariamente, sem a aplicação de multas ou retenções pela construtora. A lei estabelece um prazo de 60 dias para a construtora efetuar essa devolução a partir do distrato.

Opção 2: Manutenção do Contrato e Pedido de Indenização

Se o comprador preferir manter o contrato e esperar pela entrega do imóvel, ele tem direito a ser indenizado pelo período de atraso que exceder os 180 dias de tolerância.

Multa Contratual por Atraso: A construtora deve pagar uma indenização correspondente a 1% do valor já pago pelo comprador à empresa, por cada mês de atraso, ou multa de 2% sobre o valor já pago pelo consumidor, por cada mês de atraso, conforme previsto na Lei do Distrato.
Lucros Cessantes: Você pode ter direito a indenização por lucros cessantes, que são os valores que você deixou de receber (por exemplo, aluguéis de outro imóvel que não pôde ser desocupado) ou que deixou de ganhar com o imóvel (por exemplo, aluguel que o imóvel geraria).
Danos Morais: Em alguns casos, especialmente se o atraso for significativo e causar transtornos à vida do comprador (perda de oportunidades, grande estresse, necessidade de moradia provisória), pode haver direito a indenização por danos morais.

Suspensão da Cobrança de "Juros de Obra"

O STJ entende que os juros de obra e outros custos relacionados à construção, que são cobrados durante o período de edificação, não podem ser cobrados do comprador após o prazo estabelecido no contrato (inclusive os 180 dias de tolerância). A partir do momento em que a construtora se torna inadimplente, ela deve arcar com esses custos.

Proteja Seus Direitos: O Que Fazer Diante de um Atraso?

Estar informado é o primeiro passo para proteger seu investimento. Diante de um atraso na entrega da obra, seja proativo.

Monitore o Andamento da Obra

Acompanhe o cronograma de obras, verifique as informações divulgadas pela construtora e, se possível, faça visitas periódicas ao local.

Documente Tudo

Mantenha um registro completo de todos os documentos: contrato de compra e venda, e-mails, comunicados da construtora, fotos da obra, comprovantes de pagamento e qualquer outra correspondência relevante. Isso será crucial para comprovar o descumprimento.

Busque Assessoria Jurídica Especializada

Para entender seus direitos em caso de atraso na entrega do imóvel e qual a melhor estratégia a ser adotada, é fundamental consultar um advogado especializado em direito imobiliário. Um profissional poderá analisar seu contrato, identificar possíveis abusividades e orientar sobre as ações cabíveis, seja para rescindir o contrato ou buscar a devida indenização.

Conclusão

O Prazo de Tolerância de 180 dias em Obra é uma realidade no mercado imobiliário, previsto em lei para dar fôlego às construtoras diante de imprevistos. No entanto, é fundamental que você, comprador, esteja ciente de seus limites e das condições para sua validade.

Se a construtora falha em cumprir o prazo estipulado e excede a tolerância de forma abusiva, a lei está do seu lado, garantindo seus direitos à indenização ou à rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos. Conhecer seus direitos é o primeiro passo para garantir que seu investimento e seu sonho não sejam prejudicados. Não se contente com justificativas genéricas; exija transparência e o cumprimento do que foi acordado.