Distrato de Imóvel na Planta: Seus Direitos para Cancelar e Receber Seu Dinheiro (Atualizado com Decisão do STJ 2025)

Introdução: O Sonho que Virou Incerteza – E Como Reverter Isso!

A compra de um imóvel na planta é, para muitos, a materialização de um grande sonho: o lar perfeito, o investimento seguro, a promessa de um futuro. Mas e quando esse sonho se transforma em um pesadelo, e você se vê na necessidade de cancelar o negócio antes mesmo de receber as chaves? Dificuldades financeiras inesperadas, atrasos exorbitantes na entrega da obra, mudanças drásticas de planos ou até mesmo problemas na execução do projeto... São inúmeras as razões que podem levar à dolorosa decisão de buscar o "distrato de imóvel na planta". A incerteza sobre seus direitos, o medo de perder uma parte significativa ou todo o dinheiro já investido, e a burocracia do processo geram angústia e muitas dúvidas. Este guia completo e atualizado foi feito pensando em você. Vamos desmistificar o processo de distrato, explicar seus direitos com clareza, o que a Lei diz e, principalmente, como a recente e revolucionária decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferida em Outubro de 2025, pode mudar completamente o jogo a seu favor, garantindo maior restituição e mais agilidade. Prepare-se para entender como cancelar seu contrato e reaver seu dinheiro de forma justa e eficaz.

1. Distrato de Imóvel na Planta: Entenda os Conceitos Essenciais

Antes de mergulharmos nos seus direitos, é fundamental compreender o terreno em que estamos pisando.

O que é Distrato de Imóvel na Planta?

Em termos simples, o distrato de imóvel na planta é a rescisão ou o cancelamento do contrato de compra e venda de um imóvel que ainda não foi entregue pela construtora. É a desistência de um negócio que ainda está em andando, antes que as chaves cheguem às suas mãos. É importante não confundir o distrato com a cessão de direitos. Na cessão, você transfere seu contrato para um terceiro, que assume as obrigações e direitos. No distrato, o contrato é efetivamente encerrado, e as partes voltam ao "status quo ante", com a devolução de valores (total ou parcial).

Quem São os Principais Atores?

Em um processo de distrato, os personagens centrais são:

Comprador/Adquirente: Você, que adquiriu o imóvel na planta e deseja rescindir o contrato.
Incorporadora/Construtora: A empresa responsável pela construção e venda do empreendimento.

Termos Chave para Dominar o Assunto:

Para que você se sinta seguro ao discutir seus direitos, é bom estar familiarizado com alguns termos:

Rescisão Contratual: O ato de dissolver um contrato por descumprimento de uma das partes.
Multa Contratual: Valor estipulado no contrato para ser pago pela parte que o quebrar.
Retenção de Valores: A quantia que a construtora pode reter do dinheiro pago pelo comprador em caso de distrato por desistência.
Restituição de Valores: A devolução do dinheiro pago ao comprador, após as devidas deduções.
Lei do Distrato (Lei 13.786/2018): Legislação que regulamentou a rescisão de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento.
Patrimônio de Afetação: Regime especial de construção onde o patrimônio do empreendimento é separado do patrimônio da construtora, para proteger os compradores em caso de falência.
Taxa de Fruição/Ocupação: Valor que pode ser cobrado do comprador se ele tiver usufruído do imóvel (o que é raro em distrato de imóvel na planta antes da entrega).

2. Seus Direitos no Distrato: O Que Acontece com o Seu Dinheiro?

A principal preocupação de quem busca o distrato é: "Consigo meu dinheiro de volta?". A resposta é sim, mas o percentual e as condições variam conforme a culpa pela rescisão.

Posso cancelar a compra de um imóvel na planta?

Sim, é um direito do comprador. Embora o contrato seja feito para ser cumprido, a legislação brasileira, especialmente o Código de Defesa do Consumidor (CDC), garante ao consumidor o direito de desistir do negócio, ainda que com algumas condições.

Quanto dinheiro posso reaver? Cenários e Valores:

Aqui, a distinção sobre quem deu causa à rescisão é crucial.

Distrato por culpa do Comprador (Desistência):

Este é o cenário mais comum, onde o comprador decide cancelar o negócio por motivos pessoais (mudança financeira, arrependimento, etc.).

Regra Geral da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018):
- Sem Patrimônio de Afetação: A construtora pode reter até 25% dos valores pagos. Os 75% restantes devem ser devolvidos em até 180 dias após o distrato ou 30 dias após a revenda da unidade.
- Com Patrimônio de Afetação: Se o empreendimento estiver sob o regime de patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50% dos valores pagos. O prazo de devolução é o mesmo (até 30 dias após a revenda, limitado a 12 meses após o distrato).
A GRANDE MUDANÇA: A Decisão do STJ (Outubro de 2025):
- Limitação da Retenção: Em uma decisão histórica, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em Outubro de 2025, pacificou o entendimento de que a retenção máxima por parte da construtora, em caso de distrato por culpa do comprador, não pode ultrapassar 25% do valor já pago, independentemente do regime de patrimônio de afetação. Essa decisão visa proteger o consumidor, considerando a natureza protetiva do Código de Defesa do Consumidor.
- Devolução Imediata: Outro ponto revolucionário da decisão do STJ é a exigência de que a restituição dos valores seja feita em parcela única e imediatamente, após a rescisão, superando os prazos longos e parcelamentos previstos originalmente na Lei do Distrato de 2018. Isso significa que você não precisará esperar meses ou anos para reaver seu dinheiro.
Deduções Possíveis:
- Comissão de corretagem: Pode ser deduzida, mas apenas se estiver expressa e de forma destacada no contrato. Caso contrário, não pode ser cobrada e, se já paga, deve ser restituída.
- Taxa de Fruição/Ocupação: A cobrança desta taxa é rara em distrato de imóvel na planta antes da entrega. Ela se aplica se houver comprovação de que o comprador usufruiu do imóvel (o que só ocorreria após a posse, geralmente).

Distrato por culpa da Construtora (Atraso na Entrega ou Inadimplência):

Quando a culpa pela rescisão é da construtora – seja por atraso significativo na entrega da obra, descumprimento de alguma cláusula contratual ou problemas graves de construção –, seus direitos são muito mais amplos:

Você tem direito à devolução de 100% dos valores pagos, corrigidos monetariamente desde cada pagamento.
Além da devolução integral, há possibilidade de pleitear multas contratuais (se previstas para o atraso) e indenizações por perdas e danos (danos materiais, como aluguéis pagos no período do atraso, e danos morais pela frustração e angústia).
Prazo de Tolerância de 180 Dias: A Lei do Distrato permite um prazo de tolerância de até 180 dias para a entrega da obra, sem que isso configure atraso da construtora. No entanto, se esse prazo for ultrapassado e a construtora não apresentar justificativa válida, a culpa pela rescisão passa a ser dela.

Direito de Arrependimento em 7 Dias:

Este direito é um bônus de proteção ao consumidor e se aplica em situações específicas:

Se a compra do imóvel foi realizada fora do estande de vendas da construtora (por exemplo, pela internet, telefone ou em sua casa), você tem o direito de se arrepender da compra em até 7 dias, contados da assinatura do contrato.
Nesse caso, a devolução é integral, sem qualquer retenção ou multa, e a construtora deve restituir todos os valores pagos imediatamente.

3. A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) e a Virada do Jogo com o STJ

A legislação brasileira em relação ao distrato de imóveis passou por importantes transformações, culminando na recente e decisiva interpretação do STJ.

Entendendo a Lei do Distrato de 2018:

Publicada em 2018, a Lei 13.786, popularmente conhecida como "Lei do Distrato", surgiu com o objetivo de regulamentar a rescisão dos contratos de compra e venda de imóveis na planta. Antes dela, não havia uma legislação específica, e as decisões judiciais variavam muito. A Lei de 2018 trouxe maior segurança jurídica, estabelecendo os percentuais de retenção (25% ou 50%, a depender do patrimônio de afetação) e os prazos para a devolução dos valores. Embora tenha sido um avanço, muitos consumidores ainda se sentiam desprotegidos, especialmente pelos longos prazos para reaver o dinheiro e a alta retenção em casos de patrimônio de afetação.

A Decisão Histórica do STJ (Outubro de 2025): Um Marco para o Consumidor!

A jurisprudência, ou seja, o entendimento dos tribunais, desempenha um papel fundamental na interpretação das leis. Em Outubro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão que é um verdadeiro divisor de águas para os consumidores.

Detalhes da Decisão: O STJ, ao analisar diversos casos e conflitos sobre o tema, reafirmou a supremacia do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nas relações entre comprador e construtora. Reconheceu que as cláusulas que previam retenções abusivas ou prazos excessivos para devolução colocavam o consumidor em desvantagem exagerada.
Impacto Prático: Com essa decisão, a retenção máxima de valores em distratos por desistência do comprador foi limitada a 25% dos valores pagos, independentemente de o empreendimento estar sob o regime de patrimônio de afetação. Isso derruba a regra de 50% de retenção que tanto penalizava o consumidor. Mais importante ainda, o STJ determinou que a devolução deve ser feita em parcela única e de forma imediata após a rescisão, garantindo liquidez e minimizando o prejuízo do consumidor.
Por que essa decisão é fundamental para quem busca o distrato hoje: Ela garante mais justiça e equidade na relação de consumo, impedindo que as construtoras se beneficiem excessivamente da desistência do comprador e assegurando que o consumidor não fique preso a um contrato desfavorável por anos, aguardando o reembolso de seu investimento.

4. Passo a Passo: Como Iniciar o Processo de Distrato do Seu Imóvel

Entender seus direitos é o primeiro passo. Agora, vamos à prática: como iniciar o processo de distrato e proteger seu investimento.

1. Reúna Toda a Documentação:

Antes de qualquer contato, organize-se. Junte todos os documentos relacionados à compra:

Contrato de promessa de compra e venda.
Comprovantes de todos os pagamentos realizados (sinal, parcelas mensais, intermediárias, etc.).
E-mails, mensagens, e qualquer comunicação com a construtora.
Folder de vendas, memorial descritivo do imóvel.
Se a rescisão for por culpa da construtora, documentos que comprovem o atraso (notícias, comunicados da empresa, etc.).

2. Notifique a Construtora Formalmente:

O ideal é formalizar sua intenção de rescindir o contrato. Isso pode ser feito por:

Uma carta de notificação extrajudicial (com aviso de recebimento - AR).
E-mail com confirmação de leitura, se for o canal oficial de comunicação.
O objetivo é registrar a data da sua manifestação de vontade.

3. Analise a Proposta da Construtora:

Após sua notificação, a construtora provavelmente apresentará uma proposta de distrato. Cuidado! Muitas vezes, essas propostas podem ser desfavoráveis e oferecer um valor de restituição inferior ao que você tem direito, ou parcelamentos longos. Compare a proposta com o que você aprendeu neste guia, especialmente sobre os novos limites de retenção e a devolução imediata do STJ.

4. A Importância Crucial do Advogado Especializado:

Este é, talvez, o passo mais importante. Embora você possa tentar negociar diretamente, a assessoria jurídica de um advogado especializado em direito imobiliário do consumidor é indispensável para:

Proteger seus direitos: O advogado conhece a legislação (Lei do Distrato e CDC) e, principalmente, a recente jurisprudência do STJ, garantindo que você não aceite condições abusivas.
Negociar melhores condições: Um profissional pode argumentar de forma mais eficaz com a construtora, buscando um acordo mais justo e em conformidade com o que a lei e os tribunais determinam.
Evitar armadilhas: Cláusulas contratuais complexas ou propostas de acordo enganosas podem ser identificadas e evitadas.
Agilidade e Assertividade: Um advogado saberá os passos corretos a seguir, desde a notificação até uma possível ação judicial.

5. Ação Judicial (Se Necessário):

Se a construtora se recusar a negociar um valor justo, demorar para responder ou oferecer uma proposta abusiva, o caminho será o ingresso de uma ação judicial de distrato. Seu advogado ajuizará o processo, buscando que o juiz determine a rescisão do contrato e a restituição dos valores de acordo com a lei e o entendimento atual do STJ (limite de 25% de retenção e devolução imediata).

5. Perguntas Frequentes (FAQ) sobre o Distrato de Imóvel na Planta

Preciso de um advogado para fazer o distrato?

Sim, a assessoria jurídica especializada é altamente recomendada para garantir que seus direitos sejam plenamente respeitados, negociar melhores condições e, se necessário, ingressar com ação judicial. Embora não seja obrigatório para a notificação inicial, ter um advogado desde o início pode evitar prejuízos significativos.

A comissão de corretagem é devolvida no distrato?

A comissão de corretagem só pode ser retida pela construtora se estiver clara, expressa e de forma destacada no contrato de compra e venda. Se não houver essa clareza ou se ela for cobrada de forma velada, pode ser passível de devolução, conforme entendimento do STJ.

O que fazer se a construtora se recusar a fazer o distrato ou oferecer um valor muito baixo?

Se a construtora se mostrar resistente ou apresentar uma proposta que você considera abusiva, não hesite: procure imediatamente um advogado especializado. Ele poderá formalizar a notificação de forma mais contundente e, se a negociação extrajudicial falhar, ingressar com a ação judicial cabível para defender seus direitos e garantir a restituição justa.

Qual o prazo médio para receber o dinheiro de volta após o distrato?

Com a recente e inovadora decisão do STJ de Outubro de 2025, a restituição de valores em caso de distrato por culpa do comprador (desistência) deve ser feita de forma imediata e em parcela única, uma vez que a rescisão seja formalizada. Isso representa uma grande vitória para os consumidores, eliminando os longos prazos de espera que existiam anteriormente.

O distrato afeta meu nome em órgãos de proteção ao crédito?

Se o distrato for consensual e as obrigações forem cumpridas por ambas as partes (incluindo a restituição de valores pela construtora), não deve haver negativação do seu nome. No entanto, se houver discordância sobre os valores devidos ou se o comprador deixar de pagar parcelas antes do distrato ser finalizado (sem proteção judicial), o risco de negativação existe. Um advogado pode orientar como proceder para evitar essa situação e, se for o caso, buscar a exclusão do registro.

Conclusão: Seus Direitos Valem Ouro – Não Desista Deles!

O distrato de imóvel na planta pode parecer um caminho complicado e cheio de obstáculos, uma jornada angustiante em busca de justiça. Mas, como vimos, você tem direitos claros e uma legislação que, com as recentes e progressistas interpretações do Superior Tribunal de Justiça, está cada vez mais ao lado do consumidor. Não permita que a burocracia, propostas desfavoráveis ou o desconhecimento ofusquem a chance de reaver seu investimento de forma justa. Estar bem informado é o primeiro e mais poderoso passo. Buscar a assessoria de um advogado especializado é o segundo e mais estratégico. Juntos, esses passos garantem que seu direito à restituição seja plenamente respeitado, transformando a incerteza em uma solução concreta.