Despejo com Liminar: Como Agilizar a Retomada do Imóvel (Passo a Passo)

Você é locador e está cansado da inadimplência ou do descumprimento contratual, sonhando em ter seu imóvel de volta rapidamente? A espera por uma solução judicial pode ser desgastante e custosa, gerando prejuízos financeiros e muita dor de cabeça para o proprietário.

Felizmente, existe uma ferramenta jurídica mais célere: a ação de despejo com liminar. Ela pode antecipar a decisão final e permitir a retomada do imóvel em um prazo significativamente menor.

Neste guia completo, vamos desmistificar o "Despejo com Liminar", explicar as condições, o passo a passo e o que esperar, especialmente em relação ao prazo dos "15 dias" para a desocupação. Prepare-se para retomar o controle do seu patrimônio com estratégia e segurança jurídica.

O Que é o Despejo com Liminar e Por Que Ele Pode Ser Mais Rápido?

Despejo Liminar: A Tutela de Urgência a Favor do Locador

O despejo liminar é uma decisão provisória concedida pelo juiz no início do processo, antes mesmo que haja uma sentença definitiva. Em termos simples, é uma antecipação da decisão final, permitindo que o locador retome o imóvel de forma mais rápida quando certas condições são preenchidas. Sua fundamentação legal está na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), especificamente no seu Art. 59, §1º.

A diferença fundamental para o despejo comum é a velocidade. Enquanto o processo tradicional pode se arrastar por meses ou até anos até a decisão final, a liminar visa a proteger o locador de prejuízos maiores, como o acúmulo de aluguéis atrasados ou a deterioração do imóvel, acelerando a fase de desocupação.

Os "15 Dias": Entendendo o Prazo na Prática Judicial

É comum ouvir falar em "despejo em 15 dias" e, embora seja um prazo real, é crucial entender o que ele significa na prática. Os 15 dias se referem ao prazo que o inquilino tem para desocupar o imóvel voluntariamente após ser intimado da decisão liminar.

Ou seja, não significa que, do momento em que você entra com a ação, em 15 dias o imóvel estará vazio. O processo judicial completo – da petição inicial, passando pela análise do juiz, até a intimação do locatário – pode levar um tempo maior, que varia conforme a comarca, o volume de processos do fórum e a eficiência da máquina judicial. Gerenciar essa expectativa é fundamental para o locador.

Quando o Despejo Liminar é Cabível? As Hipóteses do Art. 59, §1º da Lei do Inquilinato

Condições Essenciais para Solicitar a Medida de Urgência

A concessão de um despejo liminar é uma medida excepcional e, por isso, restrita a casos muito específicos e taxativos previstos em lei. Para que o juiz conceda a liminar, a solicitação deve estar fundamentada exclusivamente em uma das hipóteses listadas no Art. 59, §1º da Lei do Inquilinato. Não basta ter um bom motivo, é preciso que esse motivo se encaixe perfeitamente em uma das situações que veremos a seguir.

As Principais Situações que Permitem o Despejo Liminar:

1. Falta de Pagamento sem Garantias: Esta é a hipótese mais comum. Ocorre quando o contrato de locação não está garantido por caução, fiança, seguro fiança ou cessão fiduciária (conforme Art. 37 da Lei). Se o contrato não tem garantia ou se ela já venceu/foi desfeita, e o inquilino está inadimplente, a liminar pode ser solicitada.
2. Quebra de Acordo de Desocupação: Se houver um acordo mútuo por escrito para a desocupação do imóvel, assinado por locador e locatário, e este acordo não for cumprido no prazo estabelecido, cabe a liminar.
3. Rescisão do Vínculo Empregatício: Locações que são vinculadas a um contrato de trabalho e este vínculo empregatício é extinto (por exemplo, quando a empresa aluga um imóvel para um funcionário que é demitido).
4. Término de Locação por Temporada: Quando o contrato de locação por temporada (que não pode ultrapassar 90 dias) chega ao fim e a ação de despejo é proposta em até 30 dias após o término do contrato.
5. Morte do Locatário: Se o locatário falece e não há sucessor legítimo para a locação, e o imóvel é ocupado por terceiros não autorizados pelo proprietário.
6. Reparos Urgentes ou Demolição: Quando o Poder Público determina a realização de reparos urgentes no imóvel (que não podem ser feitos com o inquilino morando lá) ou a sua demolição, e o inquilino se recusa a desocupá-lo.
7. Perda ou Extinção da Garantia: Se a garantia contratual (como fiança ou caução) se perde ou se extingue, e o locatário, notificado para apresentar nova garantia válida em 30 dias, não o faz.
8. Sublocação Irregular: Quando a sublocação é irregular (não autorizada) e o sublocatário permanece no imóvel após o término do contrato de locação principal.

Despejo com Liminar: O Passo a Passo Para Conquistar a Retomada do Seu Imóvel

Conseguir uma liminar de despejo requer planejamento e execução corretos. Veja o caminho a ser percorrido:

1. Contrate um Advogado Especialista em Direito Imobiliário

Este é o primeiro e mais crucial passo. A representação legal por um advogado especialista em direito imobiliário é indispensável. Ele será o profissional capacitado para analisar seu caso, verificar se ele se encaixa em uma das hipóteses legais para a liminar, reunir a documentação necessária e elaborar a petição inicial de forma estratégica. A expertise de um advogado aumenta significativamente suas chances de sucesso.

2. Reúna a Documentação Essencial

Para dar entrada na ação, seu advogado precisará de diversos documentos. Certifique-se de ter em mãos:

• Contrato de locação original (ou cópia autenticada).
• Comprovantes de débito (se for o caso, como extratos de pagamentos em atraso, boletos não pagos).
• Notificações extrajudiciais enviadas ao locatário (se houver).
• Documentos pessoais do locador (RG, CPF, comprovante de residência).
• Comprovante de propriedade do imóvel (matrícula do imóvel).
• Qualquer outra prova de descumprimento contratual ou da hipótese que justifica a liminar.

3. Elaboração da Petição Inicial com Pedido de Liminar

Seu advogado irá redigir a petição inicial, que é o documento que dá início ao processo. Nela, será exposto ao juiz o histórico da locação, o problema ocorrido (ex: inadimplência), e será feito o pedido de despejo com a solicitação expressa da liminar. É fundamental que a petição seja clara, detalhada e que a hipótese legal para a concessão da liminar esteja muito bem fundamentada, demonstrando ao juiz a urgência e a legalidade do pedido.

4. Prestação da Caução Judicial: O Que Você Precisa Saber

Na maioria dos casos de pedido de liminar (especialmente por falta de pagamento sem garantia), a Lei do Inquilinato exige que o locador preste uma caução judicial. Esta caução corresponde a um valor equivalente a três meses de aluguel e serve como uma garantia ao locatário, caso a liminar seja concedida indevidamente e ele sofra algum prejuízo.

A prestação da caução é uma condição sine qua non (indispensável) para a concessão da liminar. O depósito deve ser feito em conta judicial. Importante: este valor não é um custo, mas sim um depósito que pode ser restituído ao final do processo, dependendo do resultado. Existem raras exceções onde a caução pode ser dispensada, como em casos onde o débito do inquilino é comprovadamente superior ao valor da caução exigida.

5. Análise Judicial e Concessão ou Negativa da Liminar

Após a entrada da petição e o depósito da caução (se exigido), o juiz analisará o pedido. Ele verificará se todos os requisitos legais foram cumpridos e se a hipótese alegada pelo locador se encaixa perfeitamente em uma das situações que permitem a liminar.

• Se a liminar for concedida: O juiz expedirá um mandado de despejo para desocupação do imóvel.
• Se a liminar for negada: O processo seguirá o rito ordinário, ou seja, sem a ordem de desocupação imediata, e o inquilino será citado para apresentar sua defesa.

6. Intimação do Locatário e o Prazo de 15 Dias

Com a liminar concedida, um oficial de justiça será encarregado de intimar o locatário no imóvel, entregando o mandado de desocupação. A partir dessa intimação, o inquilino terá o prazo legal de 15 dias para desocupar o imóvel voluntariamente.

Nesse período, o inquilino tem duas opções principais:

• Desocupação Voluntária: Simplesmente sair do imóvel dentro do prazo.
• Purgação da Mora: Pagar a dívida integral (aluguéis, multas, juros, custas processuais e honorários advocatícios do locador) para manter a locação, se for o caso de inadimplência. Contudo, essa opção só pode ser exercida uma vez a cada 24 meses.

7. Desocupação Forçada (Se Necessário)

Caso o inquilino não desocupe o imóvel voluntariamente dentro dos 15 dias e nem purgue a mora, o advogado do locador solicitará ao juiz a execução da ordem de despejo. Isso significa que um oficial de justiça retornará ao imóvel, e se necessário, poderá ser utilizado o auxílio de força policial para garantir o cumprimento da ordem judicial e a retomada do bem pelo proprietário.

Custos, Riscos e Outras Dúvidas Comuns Sobre o Despejo Liminar

Quanto Custa um Despejo com Liminar?

Os custos de um despejo com liminar envolvem algumas despesas principais:

• Honorários Advocatícios: Variam conforme o profissional e a complexidade do caso.
• Custas Judiciais: Taxas que são pagas ao tribunal para dar andamento ao processo.
• Caução Judicial: O valor equivalente a três meses de aluguel, que é depositado em juízo. Lembre-se que este é um depósito e pode ser restituído, não um custo perdido.

É fundamental discutir todos esses valores com seu advogado no início do processo.

Meu Contrato Tem Garantia (Fiança/Caução), Consigo a Liminar?

A ausência de garantia é, de fato, uma das principais hipóteses que permitem o despejo liminar por falta de pagamento. Se o seu contrato tem fiança, caução ou seguro fiança, a princípio, a liminar por falta de pagamento não seria cabível, pois a ideia é que a garantia cubra os débitos.

No entanto, há exceções:

• Se o valor do débito acumulado pelo inquilino for superior ao valor da caução já existente.
• Se a garantia original (fiança, por exemplo) perdeu sua validade ou foi extinta (por exemplo, fiador faleceu ou se exonerou) e o inquilino não apresentou uma nova garantia válida em 30 dias após ser notificado.

Nesses casos, a liminar pode ser uma possibilidade. Um advogado especialista avaliará a situação do seu contrato.

O Que Acontece se a Liminar For Negada ou Revogada?

Se o juiz entender que seu caso não se enquadra nas hipóteses para a liminar ou se o inquilino apresentar uma defesa muito convincente que leve à revogação, o processo de despejo não termina. Ele continua, mas seguirá o rito ordinário, ou seja, sem a urgência da desocupação imediata. O processo seguirá com todas as etapas (resposta do inquilino, produção de provas, audiências) até uma sentença final, que poderá ser o despejo ou não.

E se o Inquilino Não Sair Após os 15 Dias?

Se o inquilino não cumprir a ordem de desocupação voluntária dentro dos 15 dias após a intimação da liminar, o processo seguirá para a fase de execução. Isso significa que seu advogado solicitará ao juiz que a ordem de despejo seja cumprida compulsoriamente. O oficial de justiça voltará ao imóvel, e, se necessário, com o auxílio de força policial para remover o inquilino e seus pertences, garantindo a retomada do imóvel pelo proprietário.

Conclusão: Retome Seu Imóvel com Estratégia e Segurança Jurídica

O despejo com liminar é, sem dúvida, uma ferramenta jurídica poderosa para locadores que buscam celeridade na retomada de seus imóveis, especialmente em situações de inadimplência grave ou descumprimento contratual. Ele oferece uma rota mais rápida para reaver a posse, minimizando prejuízos e o desgaste emocional.

No entanto, o sucesso dessa medida depende de um planejamento jurídico sólido e da escolha correta da hipótese legal que se aplica ao seu caso. É fundamental entender que os "15 dias" são para a desocupação após a intimação da liminar, e não para a conclusão total do processo judicial.

Por isso, a assistência de um advogado especialista em direito imobiliário é mais do que um diferencial; é essencial. Esse profissional navegará pelos requisitos complexos, garantirá a documentação correta e a fundamentação legal adequada, aumentando suas chances de sucesso e garantindo a segurança de todo o processo. Não deixe seu imóvel desocupado ou em situação irregular por mais tempo do que o necessário. Busque ajuda especializada e retome o controle!