Ação de Despejo: Quanto Tempo Demora e Como Funciona? Guia Completo

Introdução: Imóvel Alugado: Entendendo a Ação de Despejo sem Complicações

Você é proprietário de um imóvel alugado e precisa reavê-lo? Ou é inquilino e recebeu uma notificação de despejo e agora está cheio de dúvidas? A "Ação de Despejo" pode parecer um labirinto jurídico, cheio de incertezas e termos complexos. Quanto tempo leva? Como tudo se desenrola?

Este guia completo desmistifica a Ação de Despejo no Brasil, explicando desde os motivos e o passo a passo até os prazos envolvidos e os direitos de ambas as partes. Prepare-se para entender de forma clara e objetiva o que você precisa saber sobre esse processo vital no mercado imobiliário.

1. Desvendando a Ação de Despejo: Conceitos Chave que Você Precisa Conhecer

O que é Ação de Despejo?

A Ação de Despejo é uma medida judicial fundamental para o proprietário de um imóvel (locador) que precisa retomar a posse direta de sua propriedade, quando o inquilino (locatário) não cumpre as condições estabelecidas em contrato ou na lei.

Locador e Locatário: Quem é Quem nesse Processo?

Nesse contexto, o Locador é sempre o proprietário do imóvel que o aluga. Já o Locatário é quem aluga o imóvel, ou seja, o inquilino. É essencial diferenciar esses papéis para entender os direitos e deveres de cada um no processo.

A Base Legal: A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91)

No Brasil, as locações de imóveis urbanos são regidas principalmente pela Lei nº 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato. Essa legislação detalha os direitos e deveres de locadores e locatários, bem como os procedimentos e as causas que justificam uma Ação de Despejo.

Tipos de Despejo: Denúncia Cheia e Denúncia Vazia

Existem duas classificações principais para as ações de despejo:

• Denúncia Cheia (ou Despejo por Justa Causa): Ocorre quando há um motivo específico e comprovado para o pedido de desocupação, como falta de pagamento de aluguéis, quebra de contrato ou necessidade de reparos urgentes no imóvel.
• Denúncia Vazia (ou Despejo Imotivado): Aplica-se em situações específicas, geralmente em contratos por prazo indeterminado após certo período de locação, onde o locador pode pedir o imóvel de volta sem precisar apresentar uma justificativa para o juiz. A lei estabelece condições e prazos para isso.

Despejo Liminar: A Possibilidade de Desocupação Rápida

O despejo liminar é uma decisão provisória do juiz que permite a desocupação do imóvel em caráter de urgência, antes mesmo do julgamento final da ação. Para ser concedida, o locador geralmente precisa comprovar a existência de uma das situações previstas na Lei do Inquilinato (ex: falta de pagamento sem garantias no contrato) e depositar uma caução judicial equivalente a três meses de aluguel. Se concedida, o inquilino tem 15 dias para desocupar o imóvel.

Purga da Mora: A Chance do Inquilino Evitar o Despejo por Falta de Pagamento

"Purga da mora" é o termo jurídico para a possibilidade que o inquilino tem de evitar o despejo por falta de pagamento. Ele pode quitar integralmente a dívida (aluguéis, multas, juros, custas processuais e honorários advocatícios) no prazo de 15 dias após ser citado na ação. Contudo, essa opção é limitada: o inquilino só pode usar a purga da mora uma vez a cada 24 meses.

2. A Grande Pergunta: Quanto Tempo Demora uma Ação de Despejo no Brasil?

Variação Geral: Expectativas de Duração do Processo

Essa é a pergunta de um milhão de reais, e a resposta é: depende. A duração de uma Ação de Despejo no Brasil é bastante variável, podendo levar de 6 meses a 3 anos ou mais, dependendo de diversos fatores. Essa amplitude se deve à complexidade do sistema judiciário e às particularidades de cada caso.

Desocupação Rápida: O Papel Essencial da Liminar de Despejo

Como mencionado, a concessão de uma liminar de despejo é o caminho mais rápido. Se o juiz deferir a liminar (o que geralmente exige o depósito de uma caução pelo locador), o inquilino tem um prazo de 15 dias para desocupar o imóvel voluntariamente. Caso não o faça, a desocupação pode ser coercitiva.

Após a Sentença: O Prazo para Desocupação Voluntária

Mesmo sem liminar, após a sentença judicial que determina o despejo, o juiz costuma conceder um prazo para a desocupação voluntária. Esse prazo é, em regra, de 30 dias. Em algumas situações específicas (como despejo por uso próprio do locador que não possui outro imóvel), esse prazo pode ser menor, de 15 dias.

Fatores que Influenciam a Duração: Complexidade, Comarca e Defesa

Os principais fatores que afetam a duração de uma Ação de Despejo incluem:

• Complexidade do Caso: Se há muitas provas a serem produzidas, discussões sobre valores, ou questionamentos sobre o contrato, o processo tende a ser mais longo.
• Comarca (Vara Judicial): A agilidade do judiciário varia bastante entre as cidades e até entre as varas de um mesmo tribunal. Algumas têm maior volume de processos e menos servidores, o que atrasa as tramitações.
• Defesa do Inquilino: Um inquilino que apresenta contestação robusta, recursos ou tenta atrasar o processo de forma legítima (ou não) pode estender significativamente a duração da ação.

3. Ação de Despejo na Prática: O Passo a Passo do Processo Judicial

Entender o fluxo do processo pode ajudar a diminuir a ansiedade e a se preparar para cada etapa.

1. Notificação Extrajudicial: O Primeiro Contato e a Tentativa Amigável (Recomendado)

Antes de acionar a justiça, é altamente recomendável que o locador envie uma notificação extrajudicial ao inquilino. Este documento formaliza a comunicação do problema (por exemplo, atraso no aluguel, intenção de não renovar o contrato) e estabelece um prazo para que a situação seja regularizada. Muitas vezes, essa medida amigável pode resolver o conflito sem a necessidade de um processo judicial, poupando tempo e dinheiro a ambas as partes.

2. Ajuizamento da Ação: O Início Formal do Processo

Se a notificação extrajudicial não surtir efeito, o locador, por meio de seu advogado, deve ajuizar a Ação de Despejo. Isso envolve a elaboração da petição inicial, que deve conter todos os fatos, fundamentos jurídicos e os pedidos (como o despejo e a cobrança de aluguéis atrasados, se for o caso), e o protocolo no fórum competente.

3. Citação do Inquilino: O Aviso Judicial

Após o ajuizamento, o juiz ordena a citação do inquilino. Este é o ato formal pelo qual o inquilino é informado da existência do processo contra ele e do prazo para apresentar sua defesa (contestação), que geralmente é de 15 dias úteis. A citação pode ser feita por oficial de justiça, correio (AR) ou, em alguns casos, por edital.

4. Concessão de Liminar: A Ordem Provisória de Saída

Se o locador pediu e o juiz considerou presentes os requisitos legais, pode ser concedida uma liminar de despejo. Conforme explicamos, mediante o depósito da caução, o inquilino será intimado a desocupar o imóvel em 15 dias. Esta é uma fase crucial que pode acelerar muito o processo.

5. Defesa e Réplica: O Direito ao Contraditório

O inquilino, então, tem o direito de apresentar sua defesa (contestação), rebatendo os argumentos do locador e apresentando suas próprias provas. Após a defesa, o locador terá a oportunidade de apresentar uma réplica, respondendo aos pontos levantados pelo inquilino.

6. Audiências: Busca por Acordo ou Produção de Provas

O processo pode ter audiências. A primeira costuma ser a de conciliação, onde as partes tentam chegar a um acordo. Se não houver acordo, pode ser marcada uma audiência de instrução e julgamento, onde são ouvidas testemunhas e produzidas outras provas.

7. Sentença Judicial: A Decisão Final do Juiz

Após todas as provas e argumentos serem apresentados, o juiz profere a sentença judicial, que é a decisão final do processo. Ele pode julgar a ação procedente (determinando o despejo) ou improcedente (mantendo o inquilino no imóvel).

8. Expedição do Mandado de Despejo: A Ordem Oficial de Desocupação

Se a sentença for favorável ao locador e transitar em julgado (ou seja, não houver mais possibilidade de recursos), o juiz expede o mandado de despejo. Este documento é a ordem oficial que determina o prazo para o inquilino desocupar o imóvel, geralmente 30 dias.

9. Execução da Sentença: Desocupação Coercitiva (se Necessário)

Caso o inquilino não desocupe o imóvel voluntariamente dentro do prazo estipulado no mandado, o locador pode solicitar a execução da sentença. Isso significa que o despejo será cumprido de forma coercitiva, com o auxílio de um oficial de justiça e, se preciso, de força policial para garantir a saída do inquilino e a retomada da posse pelo proprietário.

4. Os Principais Motivos que Justificam uma Ação de Despejo

É fundamental conhecer os motivos que a Lei do Inquilinato considera válidos para o proprietário reaver seu imóvel.

Falta de Pagamento de Aluguéis e Encargos: O Motivo Mais Comum

Este é, sem dúvida, o motivo mais frequente para uma Ação de Despejo. A inadimplência não se restringe apenas ao valor do aluguel, mas também a outros encargos da locação, como condomínio, IPTU, contas de água, luz e gás, quando o contrato estipula que são de responsabilidade do inquilino. Mesmo um único mês de atraso já pode justificar a ação, embora a notificação prévia seja sempre recomendada.

Término do Prazo Contratual: Quando o Contrato Não é Renovado

Em contratos de locação com prazo determinado (por exemplo, 30 meses), ao final do período, se o locador não tiver interesse na renovação, ele pode solicitar o imóvel de volta. Se o contrato for inferior a 30 meses e o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o término sem oposição do locador, o contrato se prorroga automaticamente por prazo indeterminado. Nesses casos, a retomada só é possível após 5 anos de locação ou por "denúncia vazia" com notificação de 30 dias em condições específicas, como veremos a seguir.

Descumprimento de Cláusulas Contratuais ou Legais: Infrações Diversas

Além do não pagamento, diversas outras infrações podem levar ao despejo. Exemplos incluem:

• Sublocação ou Empréstimo não Autorizado: Quando o inquilino subloca ou empresta o imóvel a terceiros sem a permissão expressa do locador.
• Alterações no Imóvel: Realizar reformas ou modificações significativas sem o consentimento do proprietário.
• Uso Indevido: Utilizar o imóvel para finalidades diferentes daquelas previstas no contrato (ex: moradia em imóvel comercial ou vice-versa), ou de forma que cause danos ao imóvel ou perturbe a vizinhança.
• Danos ao Imóvel: Causar deterioração intencional ou por negligência que vá além do desgaste natural.

Necessidade de Reparos Urgentes no Imóvel: Obras Indispensáveis

Se o imóvel precisar de reformas urgentes e indispensáveis que não possam ser feitas com a permanência do inquilino, o locador pode solicitar o despejo. Essa situação é menos comum, mas é uma previsão legal para proteger a estrutura e a segurança do imóvel.

Denúncia Vazia em Contratos por Prazo Indeterminado: A Vontade do Proprietário

Em contratos que se tornam por prazo indeterminado (geralmente após 30 meses de locação), o locador pode pedir o imóvel de volta sem precisar justificar o motivo. Essa é a chamada "denúncia vazia". Para isso, ele precisa notificar o inquilino com 30 dias de antecedência. Em algumas situações, contratos mais antigos ou com menos de 5 anos de vigência contínua podem ter regras diferentes para a denúncia vazia.

5. Direitos do Inquilino na Ação de Despejo: O Que Você Precisa Saber

Mesmo diante de uma ação de despejo, o inquilino possui direitos garantidos por lei. Conhecê-los é fundamental para exercer uma defesa adequada.

Direito à Ampla Defesa: Contestar a Ação Judicial

Ao ser citado em uma Ação de Despejo, o inquilino tem o direito constitucional de se defender. Isso significa que ele pode, por meio de seu advogado, apresentar uma contestação no prazo legal (geralmente 15 dias úteis), expondo seus argumentos, apresentando provas e refutando as alegações do locador. Ignorar a citação e não se defender pode resultar em uma decisão judicial desfavorável sem que suas razões sejam ouvidas.

A Possibilidade de Purga da Mora: Quitamento da Dívida

Se a Ação de Despejo for motivada por falta de pagamento, o inquilino tem a chance de "purgar a mora", ou seja, quitar a dívida integralmente (incluindo aluguéis, multas, juros, custas processuais e honorários advocatícios) no prazo de 15 dias contados da citação. Como mencionado, essa oportunidade só pode ser usada uma vez a cada 24 meses. Se o pagamento for efetuado corretamente, a ação de despejo é suspensa.

Alegação de Nulidades Processuais ou Contratuais: Falhas Legais

O inquilino pode, em sua defesa, alegar a existência de nulidades no processo ou no próprio contrato de locação. Isso pode incluir falhas na citação, cláusulas contratuais abusivas, irregularidades na notificação prévia (quando exigida), ou outros vícios que possam comprometer a validade da ação ou do contrato. Se comprovadas, essas nulidades podem levar à anulação do processo ou à improcedência do pedido de despejo.

O Poder da Negociação Amigável: Buscar uma Solução Mútua

Mesmo com a ação judicial em curso, a negociação amigável continua sendo um direito e, muitas vezes, a melhor saída para ambas as partes. O inquilino pode buscar um acordo com o proprietário para um plano de pagamento da dívida, um prazo maior para desocupação, ou até mesmo uma indenização para deixar o imóvel (especialmente em denúncias vazias). Um acordo homologado judicialmente tem força de lei e encerra o processo de forma consensual.

6. Os Custos Envolvidos em uma Ação de Despejo: Prepare Seu Bolsos

Navegar pelo processo de despejo envolve custos que precisam ser considerados tanto pelo locador quanto, eventualmente, pelo locatário.

Honorários Advocatícios: O Custo do Profissional Legal

Para iniciar ou defender-se de uma Ação de Despejo, é indispensável a contratação de um advogado. Os honorários advocatícios podem ser fixos ou, mais comumente, um percentual sobre o valor da causa (que geralmente é o equivalente a 12 meses de aluguel ou o valor da dívida, se maior). Esses valores variam conforme o profissional, a complexidade do caso e a região.

Custas Processuais: Taxas Judiciais

São as taxas cobradas pelo próprio poder judiciário para a tramitação do processo. O valor das custas processuais varia de estado para estado e é calculado com base no valor da causa. Geralmente, são pagas pelo locador ao dar entrada na ação, mas o inquilino pode ser condenado a reembolsá-las ao final, se for a parte perdedora.

A Caução para Liminar: Um Valor de Garantia

Se o locador solicitar o despejo liminar para uma desocupação mais rápida, a lei exige que ele deposite uma caução judicial. Esse valor é equivalente a 3 meses de aluguel e serve como garantia para o inquilino, caso o despejo liminar seja revertido ou considerado indevido posteriormente. A caução é depositada em juízo e, ao final do processo, o locador pode reavê-la.

Outras Despesas e a Condenação ao Pagamento: Quem Arca com o Quê

Podem surgir outras despesas, como o custo de notificações extrajudiciais, custas de diligências de oficiais de justiça para citações ou cumprimento do mandado de despejo. A regra geral é que a parte que perde a ação (condenada) é responsável por arcar com as custas processuais e os honorários advocatícios da parte vencedora, além dos seus próprios honorários. Por isso, entrar com uma ação sem fundamento ou não se defender adequadamente pode gerar um custo financeiro significativo.

7. Como Evitar e Solucionar Conflitos Antes da Ação Judicial

A melhor estratégia é sempre buscar a resolução de conflitos de forma amigável, evitando o desgaste e os custos de um processo judicial.

A Importância da Notificação Extrajudicial: O Canal de Comunicação

Antes de qualquer medida judicial, o locador deve enviar uma notificação extrajudicial formal. Este documento, entregue com comprovante de recebimento (AR dos Correios ou cartório), serve para:

• Formalizar a pendência (ex: atraso no aluguel, infração contratual).
• Conceder um prazo razoável para a regularização da situação.
• Demonstrar a boa-fé do locador em buscar uma solução amigável antes de acionar a justiça.
• Construir prova de que o inquilino foi alertado e teve a chance de resolver a questão.

Negociação e Diálogo: A Melhor Solução para Ambas as Partes

Manter um canal de comunicação aberto e transparente é fundamental. Muitas vezes, um atraso no aluguel pode ser resolvido com um parcelamento, e um desejo de reaver o imóvel pode ser antecipado com um acordo que envolva um prazo extra para o inquilino encontrar outro lugar. Negociar prazos e condições pode evitar meses ou anos de litígio, além de preservar o relacionamento, se for o caso.

A Mediação e Arbitragem como Alternativas: Métodos Mais Rápidos

Se o diálogo direto não funcionar, mas as partes ainda desejam evitar a justiça comum, a mediação e a arbitragem são excelentes alternativas. Na mediação, um terceiro imparcial (o mediador) auxilia as partes a chegarem a um consenso. Na arbitragem, as partes escolhem um árbitro (ou um tribunal arbitral) para decidir o conflito, e a decisão tem a mesma força de uma sentença judicial, geralmente com mais rapidez e menos formalidade.

Conclusão: A Complexidade da Ação de Despejo e a Importância da Orientação Jurídica

A Ação de Despejo é um instrumento legal robusto, mas também complexo, que exige atenção aos detalhes e cumprimento de prazos rigorosos. Vimos que sua duração pode variar consideravelmente, mas que existem mecanismos, como a liminar, que podem agilizar o processo em casos específicos. Seja você locador buscando reaver seu imóvel ou locatário diante de uma ordem de despejo, compreender seus direitos e deveres é fundamental para navegar por esse processo com segurança e evitar surpresas desagradáveis.

Diante de tamanha complexidade e das nuances da Lei do Inquilinato, a decisão mais acertada é buscar o suporte de profissionais especializados. Um advogado experiente fará toda a diferença para proteger seus interesses e garantir que os procedimentos legais sejam seguidos à risca, buscando a melhor solução para sua situação.